Al invertir en bienes raíces en Panamá, es común que las partes involucradas en la transferencia
de bienes raíces elaboren un acuerdo, que regulará todos los pasos, obligaciones y escenarios
previsibles para las próximas semanas o incluso meses de la transacción; este documento se
conoce comúnmente como la “Promesa de compra y contrato de venta”.
Dentro del borrador del Acuerdo de Promesa de Compra y Venta, el precio de venta a menudo
se divide en dos o más pagos iniciales, comenzando con uno más bajo (se espera un 10% – 20%).
Se debe especificar el método y fecha de cada pago, indicando por ejemplo que un anticipo
inicial se realizará en la fecha de ejecución del contrato, mediante cheque de caja, un segundo
anticipo 30 días después (o condicionado a una determinada evento), finalizando al establecer
un plazo para el cierre y cómo se ejecutará el pago final. Este pago final puede realizarse de
varias formas, sin embargo para brindar seguridad a ambas partes, existen dos métodos de
pago de uso común en Panamá: (i) una carta de pago irrevocable emitida por un banco local, o
(ii) un cheque de caja detenido por un notario.
Para asegurar el último pago, el comprador promisorio puede optar por comprar una Carta de
pago irrevocable de cualquier banco local, donde los fondos se congelarán de la cuenta del
comprador promisorio y el banco actuará como garante del pago en beneficio del vendedor
promisorio una vez Se han cumplido determinadas condiciones, entre ellas, la transferencia
oficial del título de propiedad al comprador promisorio o quien éste asigne. Este instrumento
garantiza la ejecución del pago en nombre del vendedor promisorio y protege los fondos del
comprador promisorio hasta que se confirme la transferencia. Este método también es utilizado
comúnmente por los bancos cuando desembolsan fondos prestados producto de una hipoteca
a un vendedor. También se puede utilizar para pagar otras deudas u obligaciones del vendedor,
como hipotecas existentes.
Como alternativa, las partes pueden optar por manejar el desembolso de la última parte del
precio de venta mediante un cheque de caja en custodia de un notario local, donde el notario
se comprometerá por escrito a manejar dicho cheque al vendedor promisorio si y sólo cuando
pueda acreditar que se ha producido la transferencia del título del inmueble objeto de la
transacción por cuenta del comprador promisorio. Este método también brinda seguridad a
ambas partes de que los fondos solo cambiarán de manos una vez que se haya realizado el
cierre, y no antes.
El uso correcto de cualquiera de estos dos métodos evita la necesidad de un seguro de título o
un instrumento similar de seguro de indemnización.

Nuestro consejo constante cuando se trata de este tipo de inversiones es contratar siempre
representación legal desde el primer día, garantizándole una transacción sencilla y sin
complicaciones.

Por: Emilio Cornejo Vernaza LL.M.
Socio fundador de PGS Attorneys y PGS Realty